- Je kan je huidige geldverstrekker vragen of je mag verhuren. Meestal wordt hier geen toestemming voor gegeven.
- Vraag een voorbeeldaflosnota op bij je huidige geldverstrekker, zo weet je wat de boeterente is;
- Laat ons doorrekenen wat voor jou de bijkomende kosten zijn en wat de voordelen zijn die het oplevert.
Bij de verhuurhypotheken zijn de verschillen in voorwaarden juist groot.
Je hebt geldverstrekkers speciaal voor de consumenten en geldverstrekker voor de gevorderde vastgoedbeleggers (meer dan 4 verhuurde panden).
Er zitten verschillen in bijvoorbeeld:
- Hoeveel ze uitlenen aan je ten opzichte van de waarde van een woning;
- Hoeveel ze meenemen van de huurinkomsten om je leencapaciteit te bepalen;
- Hoe hoog de minimale hypotheek wat ze uitlenen;
- Of ze kamerverhuur toestaan;
- Hoeveel er minimaal afgelost moet worden;
- Type rentevastperiode en aflossingsvormen;
- Beleid ten aanzien van migranten;
- Maximale hoogte aflossingsvrij;
- Niet iedereen wil in alle gemeentes investeren.
Dus het is verstandig om het vooraf goed te laten vergelijken door ons.
Op basis van de huidige wetgeving is het zeer interessant om je woningen vanuit privé aan te kopen, omdat je maar 1,2% vermogensrendementsheffing betaald.
Als je een grote hoeveelheid panden in je bezit hebt, dan kun je het vaak ook in box 3 houden door te werken met makelaars en een beheermaatschappij die er tussen zitten om de huurder te screenen en het onderhoud te coördineren.
Zo kun je alle werkzaamheden uitbesteden en aannemelijk maken aan de belastingdienst dat het hoort bij je vermogen en niet bij je inkomen als ondernemer in vastgoed.
Ja, er zijn beperkte mogelijkheden.
De meeste geldverstrekkers vragen om de cijfers van de afgelopen 3 jaar, maar er zijn ook enkele geldverstrekkers die vooral kijken naar de potentiële huurinkomsten en minder naar het inkomen uit dienstverband en winst uit onderneming.
Indien je overwaarde wilt opnemen om als eigen inleg in te brengen, dan kun je wel tegen de beperking aanlopen dat je huidige geldverstrekker streng is met die laatste 3 jaar-eis.
Ja, veel geldverstrekkers zullen het alleen maar als pluspunt zien omdat je naast je inkomen uit dienstverband of winst uit onderneming ook nog extra inkomen hebt uit de verhuur.
Enkele geldverstrekkers zullen wat kritischer zijn omdat ze bang zijn dat je deze nieuwe woning mogelijk in de toekomst ook weer gaat verhuren.
Maar meestal wordt het juist als positief punt gezien dat je woningen in de verhuur hebt.
Je kan via een taxateur telefonisch al een inschatting krijgen wat de bandbreedte is van de woningwaarde van jouw huis.
Vaak komen makelaars vrijblijvend langs voor een waarde-indicatie in de hoop dat je woning in de toekomst bij ze in de verkoop zet.
Als de waarde van jouw woning hoger is dan de uitstaande hypotheek en je houdt nog wel rekening met een marge van bijvoorbeeld 10% in verband met een daling, dan kun je de overwaarde opnemen als eigen inbreng voor een verhuurhypotheek.
Het totale inkomen dient wel hoog genoeg te zijn om ook de verhoogde hypotheek te kunnen dragen, dit wordt door de hypotheekadviseur en geldverstrekker getoetst.
Bij het taxeren van een woning voor de verhuur dient er ook een waarde in verhuurde staat in het taxatierapport te worden opgenomen.
Vrijwel elke geldverstrekker heeft een eigen sjabloon met vragen die beantwoord moet worden in het rapport.
Voordat het rapport uitgewerkt kan worden dient de taxateur dus te weten welke geldverstrekker het gaat worden.
Niet alle taxateurs in Nederland mogen commercieel vastgoed taxeren en ook niet alle taxateurs die commercieel vastgoed taxeren mogen voor alle geldverstrekkers taxeren.
Vaak zie je de volgende eisen:
Opgenomen in het NRVT-register (Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed) en RICS accreditatie.
Enkele geldverstrekkers werken met een selectief groepje aan taxateurs en hebben een lijst met kantoornamen op hun website gedeeld.
Dus overleg eerst met onze hypotheekadviseurs voordat je een taxatierapport gaat aanvragen.
Als je bijvoorbeeld € 150.000,- kunt investeren dan zou je 1 woning kunnen kopen met bijvoorbeeld een winst van € 800,- per maand met 1 huurder.
Je kan met € 150.000,- ook 3 panden kopen, door bij ieder pand € 50.000,- in te leggen.
Vervolgens leen je wat er aan aan tekort is van een geldverstrekker tegen een zeer lage rente op dit moment. En met andermans geld maak je vervolgens geld. Dit heet hefbomen.
Nu heb je € 400,- x 3 panden = € 1.200,- winst.
Dus € 400,- meer dan bij 1 pand en je hebt een betere risicospreiding want als er 1 niet betaald dan heb je er toch nog 2 die betalen.
Als je woning onder de taxatiewaarde kan aankopen en de huuropbrengst is ook nog eens vrij hoog ten opzichte van de m2 prijs dan kun je denken aan minstens € 30.000,- bij een koopsom van bijvoorbeeld € 140.000,-.
In een oververhitte markt zien we ook mensen die juist boven de taxatiewaarde kopen en op papier met een relatief lage huuropbrengst en dan kan de eigen inbreng wel oplopen naar € 50.000,- eigen middelen.
Als je met € 45.000,- aan eigen inbreng gaat rekenen dan zit je vaak al in de juiste richting. Dit bedrag is exclusief hulp van een aankoopcoach of aankoopmakelaar.
Indien er een sterke daling is in de woningprijzen en je openstaande schuld blijkt hoger te zijn dan de waarde van je woning in verhuurde staat die je in het bezit hebt, dan staat je woning onder water.
Bij de geldverstrekker voor consumenten met minder dan 5 panden is de looptijd 30 jaar en wordt er niet meer naar de verhoudingen gekeken.
Bij de geldverstrekkers voor de professionele vastgoedbelegger zie je vaak dat de juridische looptijd een stuk korter is en gelijk kan liggen aan de rentevastperiode en dan kun je wel het risico lopen dat moet bijstorten.
Indien je een financiering gaat aanvragen, dien je de woning te laten taxeren.
Dus je kan je ook afvragen wanneer is dan het juiste moment.
Indien je vooraf een taxatie laat uitvoeren heb je een objectief beeld van de waarde in het economisch verkeer en dus een richtlijn van je uiterste bod die je zelf zou kunnen onderbouwen. Daarnaast krijg je ook al meer inzicht in de bouwkundige staat en de juridische informatie.
Het nadeel is dat je al tussen de € 800,- en € 1.200,- kwijt kan zijn, terwijl je mogelijk de woning niet eens krijgt. Het kan ook al impliceren voor de verkopende partij dat je de woning wel heel graag wilt, dus mogelijk fors wil betalen.
Indien je de woning graag wilt, de woning staat al wat langer te koop en er is weinig concurrentie dan kan het zeker te overwegen zijn om al eerder de taxatie aan te vragen als je geen aankoopmakelaar inschakelt.
Het verschilt per geldverstrekker hoe ze hier mee omgaan.
Sommige geldverstrekkers vragen helemaal niet om het getekend huurcontract.
Andere doen dit wel tijdens het traject of enkele maanden nadat de stukken bij de notaris zijn gepasseerd.
De eisen kunnen zijn dat geen tussenpartij zoals een uitzendbureau als contractant op het contract staat.
Of dat het wel een uitzendbureau is maar dat die dan wel aan een bepaald keurmerk moet voldoen.
Ja, bij sommige geldverstrekkers is het mogelijk om de verbouwing mee te financieren.
Je dient er dan wel rekening mee te houden dat er vaak maar tot maximaal 70% aan waardevermeerdering wordt toegekend van je investering en het meerdere moet je dan zelf betalen.
Het is afhankelijk of het cosmetische of bouwkundige verbeteringen zijn. Ga je zaken aanpakken omdat het niet jouw style is of omdat het enorm verouderd is?
Indien er meer ruimte bij komt of een extra kamer dan kan dit enorm waarde vermeerderend zijn. Het helpt ook als je de verbeteringen zelf kunt uitvoeren als je handig bent en dit ook aannemelijk kan maken richting de taxateur.
Ja, er zijn geldverstrekkers die tot 80% van de waarde in verhuurde staat willen financieren, er is er zelfs 1 die tot 90% wil financieren en dat is Dynamic Credit.
Dynamic Credit financiert alleen als je minder dan 5 beleggingspanden hebt.
Het is belangrijk om de markt af te gaan en goed te vergelijken tot welk percentage jij zou kunnen gaan en onder welke voorwaarden er dan geleend kan worden, voordat je een bod doet op een pand.
Als je een woning gaat kopen en financieren dan heb je met verschillende waardes te maken.
De eerste is de koopsom waar jij het pand voor koopt.
Als je een financiering aanvraagt voor het pand dan dient de woning getaxeerd te worden.
De taxateur kan je pand meer of minder waard vinden dan wat jij er voor hebt neergelegd. Dit heet de vrije verkoopwaarde.
Indien de woning wordt verhuurt dan is het pand bijna altijd minder waard. Als bandbreedte zie ik vaak tussen 90 en 95% van de vrije verkoopwaarde wat wordt aangehouden en dit is de waarde in verhuurde staat.
Er is geen wettelijke regel. Veel geldverstrekkers zien je als een particuliere vastgoedbelegger als je minder dan 5 woningen verhuurt.
Indien je boven een bepaald bedrag aan huurinkomsten uitkomt of met je bedrijf in het vastgoed zit dan kun je al eerder als professionele vastgoedbelegger worden gezien.
De acceptatienormen voor de particuliere vastgoedbelegger zijn wat strenger maar de hypotheekrente ligt wel lager en je kan voor langere periodes lenen en de rente vastzetten.
Nadat je weet wat je financiële mogelijkheden zijn, ga je in kaart brengen waar je gaat kopen.
Je dient in kaart te brengen in welke woonplaatsen de m2 prijs laag is en de huurprijs per m2 hoog is.
Verder dien je te controleren welke gebieden groeigebieden zijn in plaats van krimpgebieden.
Je kunt een ervaren vastgoedbelegger inschakelen om je te helpen als vastgoedcoach.
Je kunt ook deal sourcers inschakelen. Die zoeken vaak off-marketdeals via hun netwerk of gaan flyeren in bepaalde gebieden.
Er zijn ook aankoopmakelaars gespecialiseerd in het zoeken naar vastgoedobjecten en kunnen helpen bij het onderhandelen.
De veilingen zullen over een tijdje ook wel weer interessanter gaan worden, vooral als je zelf handig bent en woningen kan opknappen.
Je kunt een woning voor een zeer lage prijs aankopen, maar een geldverstrekker kijkt niet alleen maar naar de waarde in verhuurde staat.
Die kijkt ook naar bijvoorbeeld de potentiële huurinkomsten en dat is niet gebaseerd op wat jij denkt dat je kunt vragen maar wat de taxateur een marktconform huur vindt.
De potentiële huurinkomsten kunnen laag worden ingeschat doordat je woning onder de huursubsidiegrens valt en laag in de puntentelling zit.
Het kan ook zijn dat de doorlopende kosten voor deze woning vrij hoog zijn door bijvoorbeeld een zeer hoge bijdrage van een VVE waardoor de winst kleiner wordt.
Voor de risicospreiding kan het interessant zijn om je eigen vermogen in te leggen op 2 goedkopere woningen.
Hoe meer huurcontracten je hebt hoe beter.
Maar door alleen maar een portefeuille te hebben van goedkope woningen, zit je ook weer in een bepaald segment.
Dus voor een juiste spreiding is het goed om woningen te hebben die in het laagste segment zitten en het midden, in verschillend woongebieden en ook verschillende soorten panden zoals tussenwoningen en appartementen.
Het is helemaal verstandig om je vermogen niet alleen in vastgoed te hebben, maar ook in je eigen bedrijf, vermogen wat is uitgeleend aan anderen, aandelen, indexfondsen, goud etc.
De DSCR is een zogeheten ‘kengetal’; een verhoudingscijfer dat wordt gebruikt om inzicht te krijgen.
De DSCR geeft aan wat de verhouding is tussen de huurinkomsten vanuit een pand en anderzijds de financiële verplichtingen. De rente en aflossing.
Stel dat een pand een huuropbrengst heeft van € 10.000,- per jaar, de rente is € 4.500,- en de aflossing € 3.000,- per jaar. Dan zijn de totale financiële verplichtingen € 7.500,- per jaar. De DSCR is dan: huurinkomsten / financiële verplichtingen = € 10.000,- / € 7.500,- = 1,33 en zou het voor alle hypotheekverstrekkers acceptabel zijn, omdat je een veiligheidsmarge hebt van 33% om de financiële verplichtingen te kunnen voldoen.
Hypotheekverstrekkers hebben verschillende eisen omtrent de veiligheidsmarge. Sommige eisen 25% en andere minder. Hoe lager, hoe minder streng dus.
Bij het investeren in vastgoed gaat het in begin enorm langzaam.
Je hebt 3 punten waar je op kan letten.
Huur: Die stijgt vrijwel elk jaar met een percentage. Dit percentage gaat elke keer over het bedrag wat het vorig jaar was. Hierdoor kun je steeds meer sparen. Je hebt wel te maken met een inflatiecorrectie.
Aflossing: Jaarlijks los je af waardoor er meer ruimte ontstaat om af te lossen. Heb je steeds meer panden dan gaat de totale aflossing dus steeds sneller.
Waarde van het pand: Op de langer termijn stijgt de woningmarkt met om de zoveel jaar een correctie.
Op een gegeven moment zie je dat je op de woningen overwaarde hebt door die waardestijgingen en aflossingen.
Als je dit pakt in combinatie met het vermogen wat je hebt opgebouwd met de huurinkomsten en eventuele andere inkomsten, kun je weer een volgend pand kopen.
Hoe meer je er krijgt, hoe sneller je kan doorpakken, zolang je er geen geld uit haalt om ruimer te leven.
In een vastgoedportefeuille kun je profiteren van de exponentiële na een aantal jaren.
In het begin gaat het langzaam maar steeds sneller. Vooral als het je lukt om het aantal elke keer te verdubbelen.
Hoe jij de rentelasten kan betalen met de netto huurinkomsten. Je ziet vaak tussen 1,5 en 1,75 en hoe lager die is hoe beter het is voor je financiële mogelijkheden.
Check de video: https://youtu.be/8YbgV17pRVs