Alles wat je moet weten over een verhuurhypotheek

Met een verhuurhypotheek (of investeringshypotheek) kun je in tegendeel tot een eigen woning hypotheek, een woning financieren om deze vervolgens te verhuren. Hierdoor is de verhuurhypotheek wel duurder dan een reguliere hypothecaire lening. Geldverstrekkers berekenen namelijk een opslag bovenop de hypotheekrente.

Je kunt met een relatief klein deel eigen geld beleggen in een woning voor de verhuur. Het geld wat je ontvangt door huur is een direct rendement. Daarnaast zijn je huurinkomsten belastingvrij mits je jouw vastgoed in box 3 valt. Daarnaast is er in vele gevallen een sprake van een waardestijging van het vastgoed.

Met een verhuurhypotheek kun je tussen de 50 en 90% van de waarde van de woning lenen in verhuurde staat, afhankelijk van de geldverstrekker. Let wel op! Dit is de waarde van de woning in verhuurde staat. Deze is over het algemeen iets lager dan de waarde bij een niet verhuurde woning. Een taxateur bepaalt deze waarde.

De rentes van een verhuurhypotheek liggen gemiddeld tussen de 2,3 en de 3,5% voor beginnende vastgoedbeleggers en tussen de 3% en de 4,5% bij de ervaren vastgoedbeleggers. Dit varieert natuurlijk per periode en per geldverstrekker. Wil je weten welke geldverstrekker de beste voorwaarden heeft? Dan kan Thuiz Hypotheken je hier natuurlijk in adviseren.

Bij de verhuurhypotheken zijn de verschillen in voorwaarden en rentes juist groot. Je hebt geldverstrekkers speciaal voor de consumenten en geldverstrekker voor de gevorderde vastgoedbeleggers (meer dan 4 verhuurde panden).

Er zitten verschillen in bijvoorbeeld:

• Hoeveel ze uitlenen aan je ten opzichte van de waarde van een woning;
• Hoeveel ze meenemen van de huurinkomsten om je leencapaciteit te bepalen;
• Hoe hoog de minimale hypotheek wat ze uitlenen;
• Of ze kamerverhuur toestaan;
• Hoeveel er minimaal afgelost moet worden;
• Type rentevastperiode en aflossingsvormen;
• Beleid ten aanzien van migranten;
• Maximale hoogte aflossingsvrij;
• Niet iedereen wil in alle gemeentes investeren.

Dus het is verstandig om het vooraf goed te laten vergelijken door ons en zo de beste deal te scoren.

Een geldverstrekker kijkt naast het te verwachten rendement uit de woning naar de volgende aspecten:

• Naar jou als persoon en jouw plan
• Hoeveel panden voor de verhuur jij reeds in bezit hebt
• Locatie 
• Courantheid van de woning (Is de woning gewild?)
• Verhuurbaarheid (Is de woning in huidige staat te verhuren?)
• Eigen inbreng (eigen geld)
• Verduurzaming (Energielabel en hoe duurzaam is de woning)

Als je een woning gaat kopen en financieren dan heb je met verschillende waardes te maken.

De eerste is de koopsom waar jij het pand voor koopt. Als je een financiering aanvraagt voor het pand dan dient de woning getaxeerd te worden.

De taxateur kan je pand meer of minder waard vinden dan wat jij er voor hebt neergelegd. Dit heet de vrije verkoopwaarde.

Indien de woning wordt verhuurt dan is het pand bijna altijd minder waard. Als bandbreedte zie ik vaak tussen 90 en 95% van de vrije verkoopwaarde wat wordt aangehouden en dit is de waarde in verhuurde staat.

Bij de berekening van het rendement op een verhuurwoning kun je gebruik maken van het Bruto Aanvangsrendement (BAR) en het Netto Aanvangsrendement (NAR). Deze cijfers bieden zowel voor jezelf als voor de geldverstrekker een goede – en in het geval van de BAR een snelle eerste – indicatie van het rendement.

De BAR (Bruto AanvangsRendement) kun je bereken door de kale huurinkomsten van het eerste jaar te delen door de investeringskosten (aankoopbedrag woning + kosten koper).

Voorbeeld BAR berekenen:

BAR = Kale huurinkomsten eerste jaar / Investeringskosten * 100

– Kale huurinkomsten eerste jaar: € 12.000

– Investeringskosten woning: € 165.000

BAR = € 12.000 / € 165.000 * 100 = 7,3%

De NAR (Netto AanvangsRendement) kun je bereken door alle jaarlijkse kosten zoals onderhoud, Onroerende Zaakbelasting, lokale en regionale lasten zoals waterschapslasten en beheerskosten mee te nemen in de rendementsberekeningen.

De formule om de NAR uit te rekenen is is bijna gelijk aan de BAR echter deel je nu de jaarhuur minus alle jaarlijkse kosten door de totale investering (een geldverstrekker rekent meestal met 15% jaarlijkse kosten van de huurprijs voor onderhoud). De totale investering zijn de aankoopprijs plus de investeringskosten zoals het taxatierapport, notariskosten, bouwkundige keuring, overdrachtsbelasting, renovatie en eventuele (aankoop) makelaarsfee.

Dit is afhankelijk van o.a. de geldverstrekker en hoeveel procent je kan financieren. Je financiert de woning tegen de waarde in verhuurde staat. Dit betekend dat er altijd een deel eigen geld nodig is. Dit eigen geld kun je ook weer van iemand anders lenen dan de geldverstrekker van jouw verhuurhypotheek (OPM oftewel Other Peoples Money).

Afhankelijk van de geldverstrekker kun je annuïtair of lineair aflossen. Welke vorm het meest aantrekkelijk is kunnen wij voor jouw situatie doorrekenen.

De bijkomende kosten die komen kijken bij een verhuurhypotheek zijn:

• Taxatiekosten van ongeveer € 1.100,-
  
• Notariskosten voor de hypotheekakte van ongeveer € 700,-
  
• Advies- en bemiddelingskosten hypotheekadviseur € 3.449,-

De bijkomende kosten bij het aankopen van een pand voor de verhuur zijn:

• Overdrachtsbelasting 8% over de koopsom
• Notariskosten voor de leveringsakte van ongeveer € 700,-
• Eventueel een bouwkundig rapport van ongeveer € 500,-
• Eventuele kosten van een dealsourcer of aankoopmakelaar van gemiddeld € 4.000,-

Dat is natuurlijk helemaal afhankelijk van jouw persoonlijke situatie zoals leeftijd, inkomen in box 1, hoeveel eigen geld je meeneemt. De adviseurs van Thuiz Hypotheken kunnen dit inschatten in een kennismakingsgesprek. Wil je liever een heldere prognose? Dan hebben jouw documenten zoals inkomensgegevens nodig en kunnen onze adviseurs een blauwdruk opstellen.

Thuiz Hypotheken vergelijkt continu alle geldverstrekkers die verhuurhypotheken aanbieden. Dit zijn momenteel o.a:

• ABN-AMRO
• Casarion
• Domivest
• Dynamic Credit
• De Nederlandse
• Handelsbanken
• ING
• Lloyds Bank
• Mogelijk
• Nationale Nederlanden
• Nestr
• NIBC
• Rabobank
• RNHB
• Woonfonds

Een verhuurhypotheek voor startende vastgoedbeleggers is een financiering voor het verhuur van een woning door consumenten. Deze hypotheek is bedoeld voor bijverdiensten, het kan dus niet de hoofdzakelijke inkomstenbron zijn. De verhuurhypotheek kan bijvoorbeeld helpen bij het voorzien van een woning voor de kinderen en/of ouders maar kan ook voor commerciële doeleinden, dus de verhuur aan andere mensen dan familie.

Er wordt hoofdzakelijk naar je salaris of winst uit onderneming gekeken en een deel van de (potentiële) huurinkomsten uit de verhuur.

De hypotheekrentes zijn lager dan voor ervaren vastgoedbeleggers maar het acceptatiebeleid is wat strenger.

Een verhuurhypotheek voor de ervaren vastgoedbelegger is bedoeld voor professionele beleggers die investeren in vastgoed.

De rente ligt hoger, maar het acceptatiebeleid is soepeler. Er wordt minder naar je inkomsten uit dienstverband of winst uit onderneming gekeken.

Er wordt vooral gekeken of de huurinkomsten hoger liggen dan de rente en aflossing van de verhuurhypotheek.

Bij de meeste geldverstrekkers ligt de grens bij meer dan 4 beleggingspanden, of meer dan € 35.000,- aan huurstroom, indien je voor je baan als vastgoed verhuurd of een vastgoed BV hebt.

Dit is niet wettelijk vastgelegd en is afhankelijk van het kwalificatiebeleid van de geldverstrekker. Als je meer dan 4 panden hebt voor de verhuur dan kun je bij sommige geldverstrekker niet meer terecht omdat die alleen de beginnende vastgoedbeleggers financieren.

Als je inkomen in box 1 laag is maar je hebt wel veel vermogen, dan kun je ook opteren om gelijk als professional te worden gezien indien je aannemelijk kan maken dat je binnen 3 jaar 3 panden kunt kopen. Je kunt ook overwegen om direct al een vastgoed bv te starten, ook dan wordt je gezien als professionele vastgoedbelegger.

Ja dit is in veel gevallen zonder meer mogelijk om naast een hypotheek voor jouw woning ook een verhuurhypotheek te nemen. Maar ook hier zijn er enkele factoren van invloed. Plan een kennismakingsgesprek met ons in om te kijken naar de mogelijkheden.

Ja, maar dit is afhankelijk bij welke geldverstrekker je zit en vooral de hoogte van je inkomen. Niet iedere geldverstrekker zal hiermee akkoord gaan. Die lenen alleen geld uit als je dit gebruikt om je eigen woning te verbeteren. Ook moet je inkomen hoog genoeg zijn om de extra hypotheek te kunnen dragen.

Indien je huidige geldverstrekker er niet meer akkoord gaat, dan kun je ook nog overwegen om je hypotheek over te sluiten naar een andere hypotheekverstrekker. Let er dan wel op dat je vraagt hoe hoog de eventuele boeterente is.

De adviseurs van Thuiz Hypotheken kunnen kijken of dit in jouw situatie mogelijk is. Laat jouw huidige geldverstrekker dit niet toe dan kunnen wij adviseren hoe je jouw hypotheek kan oversluiten en hoe snel je de eventuele boeterente kunt terugverdienen.

Het is sinds 2020 zo dat je een positieve BKR registratie krijgt bij het afsluiten van een verhuurhypotheek. Dit kan van invloed zijn op bijvoorbeeld het aanvragen van een eigen woning hypotheek. Wij kunnen dit voor je doorrekenen.

Het is in veel gevallen mogelijk om een eigenwoning hypotheek om te zetten naar een verhuurhypotheek, maar natuurlijk afhankelijk of dit kan bij dezelfde geldverstrekker. Er is een kans dat het nodig is om de hypotheek over te sluiten naar een andere geldverstrekker.

Nee, in vele gevallen verhuur je een “tweede” woning en dus niet je eigen woning. Dan betaal je belasting in box 3 ‘sparen en beleggen’. Je woning wordt gezien als vermogen waarvoor een ander belastingtarief geldt. Je hebt geen recht op hypotheekrenteaftrek en je hoeft de huurinkomsten niet op te geven.

Koop je als particulier een huis om te verhuren dan hoef je de huurinkomsten niet op te geven aan de belasting. Dat wordt anders als je meerdere huizen bezit en je hier veel arbeid voor verricht, want dan kan de fiscus je als ondernemer gaan zien.

Koop je een woning voor de verhuur dan moet je vermogensbelasting betalen. Als je hier een verhuurhypotheek voor hebt afgesloten, mag je die in mindering brengen.

Ja, dit is absoluut mogelijk. Het is mogelijk om bijvoorbeeld met €100.000 eigen geld twee verhuurhypotheken af te sluiten voor meerdere woningen. Sommige geldverstrekkers hanteren echter wel een max aan verhuurhypotheken die je bij hen kan afsluiten. Zo spreid je het risico aangezien het dan niet erg is als bijvoorbeeld één woning tijdelijk niet verhuurd is.

Afhankelijk van de geldverstrekker kun je net zoals bij een eigen woning hypotheek extra financieren om de woning te verbouwen. Dit is dus niet bij iedere geldverstrekker mogelijk. Welke geldverstrekkers dit wel mogelijk maken is te vinden in onze gratis verhuurhypothekenvergelijker.

Dat is afhankelijk per geldverstrekker en regio. In onze verhuurhypothekenvergelijker hebben wij een lijst opgenomen van erkende taxateurs en voor welke geldverstrekkers zij mogen taxeren.

Sommige regio’s, steden of dorpen zijn uitgesloten bij sommige geldverstrekkers. In de hypotheekvergelijker kun je zien of de geldverstrekker door heel Nederland financiert of krimpgebieden heeft uitgesloten.

Het afsluiten van een verhuurhypotheek is natuurlijk niet geheel zonder risico, maar niks om van te schrikken. Zo kun je er mogelijk mee te maken hebben dat je tijdelijk geen huurinkomsten hebt of een lagere huuropbrengst dan de maandelijkse kosten van de verhuurhypotheek. 

Daarnaast kan er sprake zijn van een waardedaling van het vastgoed of dat de rente van de verhuurhypotheek stijgt. Daarom is het belangrijk om goed de risico’s af te dekken en hierin kunnen de adviseurs van Thuiz Hypotheken je absoluut in adviseren.

Op basis van de huidige wetgeving is het zeer interessant om je woningen vanuit privé aan te kopen, omdat je maar 1,2% vermogensrendementsheffing betaald.

Als je een grote hoeveelheid panden in je bezit hebt, dan kun je het vaak ook in box 3 houden door te werken met makelaars en een beheermaatschappij die er tussen zitten om de huurder te screenen en het onderhoud te coördineren.

Zo kun je alle werkzaamheden uitbesteden en aannemelijk maken aan de belastingdienst dat het hoort bij je vermogen en niet bij je inkomen als ondernemer in vastgoed.

Als je bijvoorbeeld € 150.000,- kunt investeren dan zou je 1 woning kunnen kopen met bijvoorbeeld een winst van € 800,- per maand met 1 huurder.

Je kan met € 150.000,- ook 3 panden kopen, door bij ieder pand € 50.000,- in te leggen.

Vervolgens leen je wat er aan aan tekort is van een geldverstrekker tegen een zeer lage rente op dit moment. En met andermans geld maak je vervolgens geld. Dit heet hefbomen.

Nu heb je € 400,- x 3 panden = € 1.200,- winst. 

Dus € 400,- meer dan bij 1 pand en je hebt een betere risicospreiding want als er 1 niet betaald dan heb je er toch nog 2 die betalen.

Indien er een sterke daling is in de woningprijzen en je openstaande schuld blijkt hoger te zijn dan de waarde van je woning in verhuurde staat die je in het bezit hebt, dan staat je woning onder water.

Bij de geldverstrekker voor consumenten met minder dan 5 panden is de looptijd 30 jaar en wordt er niet meer naar de verhoudingen gekeken. 

Bij de geldverstrekkers voor de professionele vastgoedbelegger zie je vaak dat de juridische looptijd een stuk korter is en gelijk kan liggen aan de rentevastperiode en dan kun je wel het risico lopen dat moet bijstorten.

Indien je een financiering gaat aanvragen, dien je de woning te laten taxeren. Dus je kan je ook afvragen wanneer is dan het juiste moment.

Indien je vooraf een taxatie laat uitvoeren heb je een objectief beeld van de waarde in het economisch verkeer en dus een richtlijn van je uiterste bod die je zelf zou kunnen onderbouwen. Daarnaast krijg je ook al meer inzicht in de bouwkundige staat en de juridische informatie.

Het nadeel is dat je al tussen de € 800,- en € 1.200,- kwijt kan zijn, terwijl je mogelijk de woning niet eens krijgt. Het kan ook al impliceren voor de verkopende partij dat je de woning wel heel graag wilt, dus mogelijk fors wil betalen.

Indien je de woning graag wilt, de woning staat al wat langer te koop en er is weinig concurrentie dan kan het zeker te overwegen zijn om al eerder de taxatie aan te vragen als je geen aankoopmakelaar inschakelt.

Als je de woning wilt financieren dan dient er een taxatierapport aangeleverd te worden.

In het taxatierapport wordt niet alleen aangegeven wat de waarde in verhuurde staat is, maar er wordt ook aangegeven wat een marktconform huur kan zijn.

Je kunt in praktijk wel meer vragen dan de marktconform huur die in het rapport staat, maar de geldverstrekker kijkt naar de huur die in het rapport vermeld staat.

Indien dit in verhouding laag is tot de kosten die voor de woning en de financiering worden gemaakt, dan kan dit effect hebben op de maximale hoogte van de financiering.

Dus je kan niet altijd simpelweg uitgaan van de maximale verstrekking norm van bijvoorbeeld 80% of 90% van de waarde in verhuurde staat die geldverstrekkers vermelden.

Het verschilt per geldverstrekker hoe ze hier mee omgaan. Sommige geldverstrekkers vragen helemaal niet om het getekend huurcontract.

Andere doen dit wel tijdens het traject of enkele maanden nadat de stukken bij de notaris zijn gepasseerd.

De eisen kunnen zijn dat geen tussenpartij zoals een uitzendbureau als contractant op het contract staat.

Of dat het wel een uitzendbureau is maar dat die dan wel aan een bepaald keurmerk moet voldoen.

Ja, er zijn geldverstrekkers die tot 80% van de waarde in verhuurde staat willen financieren, er is er zelfs 1 die tot 90% wil financieren en dat is Dynamic Credit.

Dynamic Credit financiert alleen als je minder dan 5 beleggingspanden hebt.

Het is belangrijk om de markt af te gaan en goed te vergelijken tot welk percentage jij zou kunnen gaan en onder welke voorwaarden er dan geleend kan worden, voordat je een bod doet op een pand.

Nadat je weet wat je financiële mogelijkheden zijn, ga je in kaart brengen waar je gaat kopen. Je dient in kaart te brengen in welke woonplaatsen de m2 prijs laag is en de huurprijs per m2 hoog is.

Verder dien je te controleren welke gebieden groeigebieden zijn in plaats van krimpgebieden.

Je kunt een ervaren vastgoedbelegger inschakelen om je te helpen als vastgoedcoach.

Je kunt ook deal sourcers inschakelen. Die zoeken vaak off-marketdeals via hun netwerk of gaan flyeren in bepaalde gebieden.

Er zijn ook aankoopmakelaars gespecialiseerd in het zoeken naar vastgoedobjecten en kunnen helpen bij het onderhandelen.

De veilingen zullen over een tijdje ook wel weer interessanter gaan worden, vooral als je zelf handig bent en woningen kan opknappen.

Je kunt een woning voor een zeer lage prijs aankopen, maar een geldverstrekker kijkt niet alleen maar naar de waarde in verhuurde staat.

Die kijkt ook naar bijvoorbeeld de potentiële huurinkomsten en dat is niet gebaseerd op wat jij denkt dat je kunt vragen maar wat de taxateur een marktconform huur vindt.

De potentiële huurinkomsten kunnen laag worden ingeschat doordat je woning onder de huursubsidiegrens valt en laag in de puntentelling zit. 

Het kan ook zijn dat de doorlopende kosten voor deze woning vrij hoog zijn door bijvoorbeeld een zeer hoge bijdrage van een VVE waardoor de winst kleiner wordt.

Voor de risicospreiding kan het interessant zijn om je eigen vermogen in te leggen op 2 goedkopere woningen.

Hoe meer huurcontracten je hebt hoe beter.

Maar door alleen maar een portefeuille te hebben van goedkope woningen, zit je ook weer in een bepaald segment.

Dus voor een juiste spreiding is het goed om woningen te hebben die in het laagste segment zitten en het midden, in verschillend woongebieden en ook verschillende soorten panden zoals tussenwoningen en appartementen.

Het is helemaal verstandig om je vermogen niet alleen in vastgoed te hebben, maar ook in je eigen bedrijf, vermogen wat is uitgeleend aan anderen, aandelen, indexfondsen, goud etc.

De DSCR is een zogeheten ‘kengetal’; een verhoudingscijfer dat wordt gebruikt om inzicht te krijgen.

De DSCR geeft aan wat de verhouding is tussen de huurinkomsten vanuit een pand en anderzijds de financiële verplichtingen. De rente en aflossing.

Stel dat een pand een huuropbrengst heeft van € 10.000,- per jaar, de rente is € 4.500,- en de aflossing € 3.000,- per jaar. Dan zijn de totale financiële verplichtingen € 7.500,- per jaar.  De DSCR is dan: huurinkomsten / financiële verplichtingen = € 10.000,- / € 7.500,- = 1,33 en zou het voor alle hypotheekverstrekkers acceptabel zijn, omdat je een veiligheidsmarge hebt van 33% om de financiële verplichtingen te kunnen voldoen.

Hypotheekverstrekkers hebben verschillende eisen omtrent de veiligheidsmarge. Sommige eisen 25% en andere minder. Hoe lager, hoe minder streng dus.

Hoe jij de rentelasten kan betalen met de netto huurinkomsten. Je ziet vaak tussen 1,5 en 1,75 en hoe lager die is hoe beter het is voor je financiële mogelijkheden.

Check de video: https://youtu.be/8YbgV17pRV

Bij het investeren in vastgoed gaat het in begin enorm langzaam.

Je hebt 3 punten waar je op kan letten.

Huur: Die stijgt vrijwel elk jaar met een percentage. Dit percentage gaat elke keer over het bedrag wat het vorig jaar was. Hierdoor kun je steeds meer sparen. Je hebt wel te maken met een inflatiecorrectie.

Aflossing: Jaarlijks los je af waardoor er meer ruimte ontstaat om af te lossen. Heb je steeds meer panden dan gaat de totale aflossing dus steeds sneller.

Waarde van het pand: Op de langer termijn stijgt de woningmarkt met om de zoveel jaar een correctie.

Door deze bovenstaande 3 punten te combineren kun je doorpakken.

Op een gegeven moment zie je dat je op de woningen overwaarde hebt door die waardestijgingen en aflossingen.

Check de video voor uitleg.